|  |
РЕШЕНИЕ Подольского городского Совета депутатов МО от 30.03.2004 № 24/9
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КОМПЛЕКСНОЙ ПРОГРАММЫ ГОРОДА ПОДОЛЬСКА "РЕКОНСТРУКЦИЯ КВАРТАЛОВ, ЗАСТРОЕННЫХ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ" НА ПЕРИОД ДО 2010 Г."
Официальная публикация в СМИ:
"Подольский рабочий", № 83-84, 27.04.2004
ПОДОЛЬСКИЙ ГОРОДСКОЙ СОВЕТ ДЕПУТАТОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 30 марта 2004 г. № 24/9
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КОМПЛЕКСНОЙ ПРОГРАММЫ ГОРОДА ПОДОЛЬСКА
"РЕКОНСТРУКЦИЯ КВАРТАЛОВ, ЗАСТРОЕННЫХ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ ПЕРВЫХ
МАССОВЫХ СЕРИЙ" НА ПЕРИОД ДО 2010 Г.
С целью сохранения и обновления жилищного фонда, реконструкции инженерной инфраструктуры, рационального использования земельного фонда при строительстве жилых домов, благоустройства территории города Подольский городской Совет депутатов решил:
1. Утвердить Комплексную программу города Подольска "Реконструкция кварталов, застроенных жилыми домами первых массовых серий" на период до 2010 года.
2. Контроль за выполнением настоящего решения возложить на постоянную депутатскую комиссию по перспективному развитию, реформированию городского хозяйства и инвестиционным проектам (председатель Артемьев Н.М.).
Глава города
А.С. Фокин
Утверждена
решением Подольского
городского Совета депутатов
Московской области
от 30 марта 2004 г. № 24/9
КОМПЛЕКСНАЯ ПРОГРАММА
Г. ПОДОЛЬСКА "РЕКОНСТРУКЦИЯ КВАРТАЛОВ, ЗАСТРОЕННЫХ ЖИЛЫМИ
ДОМАМИ ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ" НА ПЕРИОД ДО 2010 ГОДА
Паспорт
Комплексной программы г. Подольска "Реконструкция
кварталов, застроенных жилыми домами первых массовых серий"
на период до 2010 года
------------------------T----------------------------------------------¬
¦Наименование Программы ¦Реконструкция кварталов, застроенных жилыми ¦
¦ ¦домами первых массовых серий ¦
+-----------------------+----------------------------------------------+
¦Основания для ¦Постановление Правительства РФ от 30.06.1996 ¦
¦разработки Программы ¦№ 685; ¦
¦ ¦решение Московской областной Думы ¦
¦ ¦от 29.04.98 № 11/16 "О государственной ¦
¦ ¦программе Московской области "Реконструкция ¦
¦ ¦жилых домов первых массовых серий" на период ¦
¦ ¦до 2010 года"; ¦
¦ ¦постановление Правительства Московской ¦
¦ ¦области от 30.12.2003 № 743/48 "Основные ¦
¦ ¦направления устойчивого градостроительного ¦
¦ ¦развития Московской области" ¦
+-----------------------+----------------------------------------------+
¦Заказчик ¦Комитет перспективного развития г. Подольска ¦
+-----------------------+----------------------------------------------+
¦Цели и задачи ¦Сохранение и обновление жилищного фонда, ¦
¦Программы ¦реконструкция инженерной инфраструктуры, ¦
¦ ¦рациональное использование земельного фонда ¦
¦ ¦при строительстве жилых домов на территории ¦
¦ ¦кварталов, застроенных жилыми домами первых ¦
¦ ¦массовых серий, благоустройство территории ¦
+-----------------------+----------------------------------------------+
¦Перечень основных ¦Разработка муниципальной адаптации ¦
¦мероприятий ¦федеральной и региональной правовой и ¦
¦ ¦нормативно-правовой и методической базы: ¦
¦ ¦- обобщение опыта модернизации домов первых ¦
¦ ¦массовых серий и инженерной инфраструктуры в ¦
¦ ¦Московской области и других регионах России; ¦
¦ ¦- разработка порядка исходно-разрешительной ¦
¦ ¦документации на реконструкцию, новое ¦
¦ ¦строительство, расширение и техническое ¦
¦ ¦перевооружение городских кварталов, ¦
¦ ¦застроенных домами первых массовых серий; ¦
¦ ¦- создание финансово-кредитных механизмов в ¦
¦ ¦сфере реконструкции и модернизации городских ¦
¦ ¦кварталов ¦
+-----------------------+----------------------------------------------+
¦Основные исполнители ¦Органы местного самоуправления, Комитет ¦
¦ ¦перспективного развития, Управление жилищно- ¦
¦ ¦коммунального хозяйства, Подольский ¦
¦ ¦муниципальный фонд ипотечного жилищного ¦
¦ ¦кредитования, Подольскгражданпроект, ¦
¦ ¦строительные и монтажно-строительные ¦
¦ ¦организации, инвестиционные компании ¦
+-----------------------+----------------------------------------------+
¦Источники ¦Городской и областной бюджеты, внебюджетные ¦
¦финансирования ¦источники ¦
+-----------------------+----------------------------------------------+
¦Ожидаемые результаты ¦Градостроительное преобразование квартальных ¦
¦ ¦территорий города, застроенных домами первых ¦
¦ ¦массовых серий, включающее в себя санацию ¦
¦ ¦жилых домов, новое строительство, снос ¦
¦ ¦морально и физически изношенного жилищного ¦
¦ ¦фонда с расселением жильцов, реконструкция ¦
¦ ¦инженерных сетей и общее благоустройство ¦
¦ ¦территорий, отработка финансово-кредитных ¦
¦ ¦механизмов и методов экономического ¦
¦ ¦управления процессами обновления и расширения ¦
¦ ¦жилищного фонда города ¦
+-----------------------+----------------------------------------------+
¦Контроль за ¦Комитет перспективного развития города ¦
¦исполнением Программы ¦совместно с постоянной депутатской комиссией ¦
¦ ¦по перспективному развитию, реформированию ¦
¦ ¦городского хозяйства и инвестиционным ¦
¦ ¦проектам готовят материалы и информируют ¦
¦ ¦(один раз в год) главу города и городской ¦
¦ ¦Совет депутатов ¦
L-----------------------+-----------------------------------------------
Содержание проблемы реконструкции городских кварталов,
застроенных жилыми домами первых массовых серий,
включающих морально и физически изношенный
жилищный фонд, и необходимость ее решения
программным методом
1. Общие положения
1.1. Подольск - это чисто городское муниципальное образование с чрезвычайно ограниченными земельными ресурсами. Проблемы, связанные с жильем, относятся к самым сложным и животрепещущим. На одного жителя города приходится в среднем 16,2 кв. м жилья, что меньше, чем в среднем по стране и по Московской области (22,5 кв. м). Многие семьи проживают в ветхом и аварийном фонде.
Строительная отрасль Подольска в последние два года добилась серьезных результатов. Сумма капитальных вложений за 2003 год составила около 2 млрд. рублей; введено около 80 тыс. кв. м жилья. Но такие объемы явно недостаточны для кардинального решения жилищных вопросов города. Увеличение объемов строительства нового жилья сдерживается отсутствием объема свободных территорий под застройку. К тому же в городе существуют проблемы с инженерной инфраструктурой жилищного строительства (тепло, вода, канализация). Вместе с тем значительную часть жилищного фонда (более 50%) составляют 3-5-этажные жилые дома, построенные из панелей, блоков и кирпича по типовым проектам 60-70 годов. Многократные обследования в различных регионах России показали, что основные несущие конструкции домов изношены не более чем на 30-40% и при нормальной эксплуатации прослужат еще 50-60 лет - до срока амортизации. Необходимость реконструкции этих домов обосновывается следующими факторами:
- плохим техническим состоянием;
- низкими теплозащитными качествами;
- неудовлетворительными потребительскими свойствами квартир.
Требуют ремонта или замены внутренние инженерные сети, необходимы замена столярки оконных проемов, капитальный ремонт или замена кровли, вызывают опасения козырьки над входами и состояние балконов. Такое техническое состояние присуще всему жилищному фонду, возраст которого превышает 30 лет.
Низкие теплозащитные качества присущи жилью, построенному до 2001 г. (принятие новых норм СНиП).
Потребительские качества квартир действительно невысоки, но соответствуют современному стандарту социального жилья, и такие квартиры остаются востребованы, что подтверждает рынок вторичного жилья. Что же заставляет регулярно обращаться к судьбе этого типа жилья помимо проблем технического состояния и теплозащитных характеристик? По-видимому, имеются другие, очень важные причины, заставляющие обращаться к судьбе домов данного типа. Анализ показывает, что на первое место выступает проблема ограниченности свободных территорий под застройку жилья при наличии платежеспособности, спроса на жилье. Кварталы жилого фонда первых массовых серий, как правило, занимают ценнейшие, с точки зрения градостроительства, городские земли. В полной мере эта ситуация относится и к городу Подольску. Решение этой проблемы может быть обеспечено за счет комплексной реконструкции застройки микрорайонов, позволяющей заметно повысить плотность застройки.
В разных городах и регионах эта проблема решается по-разному. В Москве и частично в Санкт-Петербурге, где платежеспособность населения и спрос на жилье достаточно высоки, ведут снос пятиэтажек и строительство многоэтажных жилых домов на освободившихся территориях. Высокая цена на новое жилье позволяет обеспечить коммерческую привлекательность этой деятельности. Опыт реализации подобных программ в других регионах показал, что надстройка 6 этажа на расселяемых пятиэтажках и продажа квартир на шестом этаже не покрывают затраты на надстройку и на необходимый ремонт и утепление существующего здания, даже без лифта. Установка же лифта окажется рентабельной при надстройке не менее чем на 3 этажа при условии достаточности несущей способности существующих стен и фундаментов.
Опыт реконструкции и утепления пятиэтажек в других регионах показал: чтобы реконструировать 1 кв. м площади за счет инвесторских вложений, надо построить 4-5 кв. м новой площади. При сносе пятиэтажек (Московский путь) количество вновь построенной площади должно минимум втрое превышать снесенную. Какой вариант выбрать для Подольска? Во-первых, надо учесть весь накопившийся опыт и в первую очередь опыт реконструкции в Московской области. Во-вторых, и это главное, надо принять Программу как документ длительного действия, в самый механизм реализации которого заложена обратная реакция на изменения ситуации в городе - экономической, градостроительной, социальной.
1.2. Особенности обновления типового пятиэтажного жилищного фонда.
Неблагополучное положение с сохранением и обновлением рассматриваемой части жилищного фонда связано с несовершенством правовых, финансово-экономических механизмов, не стимулирующих владельцев фонда и финансовые структуры к инвестированию средств в реконструкцию и ремонт жилых зданий. В то же время этот жилой фонд типовых зданий отличается благоприятной особенностью - не обременен кредитными обязательствами. Это позволяет рассматривать жилые дома в качестве залоговой ценности при использовании ипотечного кредитования для нужд реконструкции. Естественно, что реконструкцию следует начинать в тех кварталах, где экономические расчеты подтверждают эффективность вложенных средств. Но встает вопрос: как быть с кварталами, которые невыгодны для частных инвестиций, но также нуждаются в реконструкции? Комплексный подход к решению проблемы реконструкции городских кварталов предполагает меры стимулирования этого процесса. Меры по поддержке городом и региональным правительством частных инвестиций в реконструкцию городских кварталов могут заключаться в частичной оплате (в виде компенсации или снижения бремени технических условий) затрат на подготовительные работы, оплате разработки проектно-сметной документации, реконструкции объектов инженерной инфраструктуры и централизованных инженерных сетей. Договором между администрацией города и инвестором может быть предусмотрена помощь города в расселении квартир, например коммунальных; предоставление инвестору льгот по арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные инвестору для целей осуществления инвестиционной деятельности.
Проблему, связанную с нехваткой финансирования жилищно-коммунального хозяйства, можно решить с образованием "Целевого бюджетного фонда поддержки содержания жилищного фонда города". В итоге комплексный подход к реконструкции городских кварталов позволит в сочетании с дополнительным финансированием "недоремонтов" ускорить в городе сам процесс модернизации жилых домов первых массовых серий.
1.3. Вариантность подходов и методов.
Настоящая Комплексная программа реконструкции городских кварталов базируется на анализе и оценке опыта реконструкции жилищного фонда в Москве, Санкт-Петербурге, городах России, ближнего и дальнего зарубежья, городах Московской области, на материалах научно-исследовательских работ предпроектных и проектных разработок. Этот анализ показал, что в принципе можно выделить три варианта реконструкции городских кварталов с домами первых массовых серий.
1. Снос малоэтажных домов и строительство на освободившихся землях многоэтажных жилых домов (Московский и Санкт-Петербургский путь).
При сегодняшних ценах на жилье в нашем городе этот путь реален и рентабелен при условии, что количество вновь созданной площади втрое превысит снесенную.
2. Реконструкция жилых домов без расселения жильцов, с одновременным увеличением их этажности. Опыт зарубежных стран (Франция, Финляндия, Германия, Венгрия) и мероприятия по обновлению типовых пятиэтажек в Московской области демонстрируют эффективность их сохранения и переустройства. Реконструкция позволит повысить готовность, потребительские качества, тепловую эффективность домов и преобразит облик городской застройки.
3. Использование свободных "пятен" плюс реконструкция жилого фонда с частичным или полным расселением (волновой способ).
Вместе с тем в последнее время появились проекты, связанные не только с градостроительным преобразованием территорий кварталов, застроенных жилыми домами массовых серий, предусматривающие новое строительство и санацию жилых домов в квартале, но и проекты, предусматривающие снос и расселение ветхого фонда со строительством на освобожденных территориях новых жилищных комплексов, благоустройством территории и приведение обеспеченности жителей квартала объектами обслуживания к современным нормам в границах территории отдельного квартала. Судьба каждого варианта реконструкции может решаться только в контексте перспективных планов решения жилищной проблемы всего города. И очевидно, что она может быть разной в различных кварталах города.
2. Основные цели и задачи Программы
Основные направления реконструкции и застройки городских кварталов, которые будут отвечать решению целей и задач Комплексной программы, сводятся к следующим:
- реализация государственной политики по сохранению, обновлению и увеличению жилищного фонда;
- повышение эффективности использования территорий и жилищного фонда, расположенного на них;
- снижение бюджетных расходов на содержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, повышение качества эксплуатации жилья;
- повышение социальных, экономических и градостроительных показателей микрорайона;
- стимулирование инвестиций в развитие территорий города на основе рыночных механизмов самофинансирования.
Исходя из вышеперечисленного стратегическую цель квартальной реконструкции можно сформулировать следующим образом:
превращение архитектурно неполноценной и неэкономичной застройки в застройку, отвечающую сегодняшним требованиям нормативной базы (СНиП и ГОСТ), современным тенденциям, а также экономически обоснованным пожеланиям жителей данного квартала.
Тактические цели при этом будут сводится к следующим:
повышение эффективности и доходности использования территории квартала путем увеличения этажности зданий в рамках нормативов и технических возможностей, высвобождение свободных территорий для размещения на них социальных и коммерческих объектов, обеспечивающих инвестиционную привлекательность реконструкции квартальной застройки.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- адаптировать существующую и при необходимости разработать и принять дополнительную нормативную базу и документацию в области реконструкции жилищного фонда города;
- обобщить опыт реконструкции домов в Московской области и в других регионах России и использовать его положительные результаты при реконструкции "пилотных" объектов в г. Подольске;
- осуществить создание, апробацию и совершенствование кредитно-финансовых механизмов при реконструкции жилых кварталов, обеспечивающих защиту прав и взаимных обязательств физических и юридических лиц - участников реконструкционного процесса;
- выработать принципы инвестиционной политики в области реконструкции и обновления жилищного фонда города.
Практическая реализация программ однозначно предусматривает наличие единого заказчика, единого застройщика, единой ответственности.
3. Сроки и этапы реализации Программы
Реконструкция жилого фонда города должна начаться с "пилотного" проекта в одном районе и осуществляться поэтапно с последующим переходом на другие районы и к 2010 году должна вестись одновременно практически по всему городу. Настоящая Программа должна рассматриваться в качестве инструмента по реконструкции жилого фонда города и должна создавать условия для перехода от единичных проектов к планомерному переустройству жилого фонда городских кварталов.
Сроки реализации Программы (2004-2010 гг.) условно разделены на три этапа:
Первый этап (2004 г.) включает:
- разработку муниципальной программы;
- разработку технических решений по реконструкции типовых домов;
- корректировку существующих и разработку новых правовых актов, территориальных строительных норм в области реконструкции жилого фонда;
- разработку методической базы технико-экономической оценки реконструкции жилого фонда городских кварталов;
- начало строительства нового жилья для переселяемых людей при ремонте и сносе их домов;
- создание кредитно-финансовых механизмов при проведении реконструкции.
Второй этап (2005-2006 гг.) предусматривает:
- осуществление "пилотного" проекта реконструкции жилого или нежилого здания;
- разработку сводных территориальных рекомендаций, методических указаний и технологических регламентов по результатам "пилотного" проекта с учетом опыта реконструкции жилого фонда Москвы, Московской области и в других регионах;
- продолжение строительства нового жилья для переселения;
- по согласованию с Министерством строительного комплекса Московской области обеспечение возможности финансирования из областного бюджета капитального строительства объектов образования, здравоохранения, инженерных сооружений и магистральных инженерных сетей.
Третий этап (2005-2010 гг.) включает в себя проведение реконструкции нескольких (5-6) кварталов города.
Завершение каждого этапа и реконструкция отдельного квартала будут оцениваться количественными и качественными показателями для накопления методической, правовой и экономической базы массовой реконструкции жилого фонда и отдельных районов города.
4. Ресурсное обеспечение Программы
Программой не предусматривается разработка принципиально новых финансовых механизмов. Финансирование Программы реконструкции жилых кварталов города, застроенных домами первых массовых серий, малоэтажными и ветхими домами, будет осуществляться в основном из внебюджетных источников. Средства областного и местного бюджетов могут использоваться на оплату научно-исследовательских, опытно-конструкторских работ, а также нормативно-правовой базы областного и муниципального уровня. Из средств областного бюджета предусматривается финансирование капитальных вложений в объекты социальной сферы.
В качестве основных источников финансирования Программы будут выступать:
- инвестиции юридических и физических лиц;
- средства областного и городского бюджетов;
- средства целевых и иных фондов;
- кредитные средства.
Важным источником финансирования работ по реконструкции городских кварталов и жилых домов могут служить средства в виде прибыли, полученной инвесторами от строительства жилья на реконструируемых участках.
5. Технико-экономическое обоснование эффективности
реализации Программы
Суммарная площадь муниципального жилого фонда города на начало 2004 г. достигла величины 3,145 млн. кв. м. Муниципальный жилой фонд, насчитывающий 1217 домов, несет основную нагрузку и по метражу и по числу проживающих - 153,8 тыс. чел. При этом площадь квартир малоэтажного жилого фонда (до 5 этажей включительно), составляющая 2,83 млн. кв. м (около 90%), практически и есть жилой фонд города.
На сегодня около 25% зданий относятся к категории ветхого жилья, а 60-70% требуют капитального ремонта. Суммарная площадь аналогичного жилого фонда России составляет около 2,5 млрд. кв. м, а ремонтно-восстановительные работы по всему жилищному объему Российской Федерации оцениваются с большим разбросом - от 100 до 600 млрд. долларов США. Исходя из данной методики затраты на ремонтно-восстановительные работы жилого фонда г. Подольска можно оценить в 100-600 млн. долларов США, что составляет от 2,3 до 14 годовых бюджетов г. Подольска. А это, строго говоря, ресурсы для жилищно-коммунальной реформы. Где найти такие ресурсы? Потенциальные реформаторы инвестиционным ресурсом реформы ЖКХ считают "чулочные" деньги населения, оцениваемые в 80-120 млрд. долларов США для всего населения России. Но распределение этих средств по различным регионам далеко не равномерно. В России слабо используются кредитные схемы решения жилищных проблем населения, не применяются механизмы бюджетных гарантий для привлечения инвестиций в ЖКХ. Государство практически устраняется от решения проблем ЖКХ и старается переложить все тяготы реформы на граждан и местные власти.
Идея квартальной реконструкции жилищного фонда в условиях рыночной экономики должна базироваться на инвестиционной привлекательности проектов квартальной реконструкции и на экономической эффективности комплексной реконструкции территорий, позволяющей экономить затраты на всех этапах реализации проектов. То есть практическая реализация Программы должна быть привлекательна для инвесторов, для города и непосредственно населения. Только в этом случае можно надеяться на вовлечение "чулочных" накоплений в хозяйственный оборот. Достаточно хорошо известно, что жилой фонд России с точки зрения энергопользования является весьма неэффективным. Расчеты показывают, что за счет утепления ограждающих конструкций зданий при их реконструкции можно получить экономию, как минимум, в 20% от затрат на отопление. Комплекс дополнительных мероприятий - модернизация инженерных систем отопления, горячего водоснабжения, установка приборов регулирования и контроля расхода тепла позволяют снизить затраты тепла при эксплуатации зданий, что приводит к значительному (порядка 50%) снижению необходимой мощности потока тепла. Модернизация систем инженерного оборудования позволит существенно снизить потребление питьевой воды и соответственно уменьшить нагрузки на канализационные сети. Реализация сэкономленных энергоресурсов позволит получить доход, из которого покрываются затраты на деятельность по энергосбережению. Сегодня стоит вопрос об использовании пенсионных денег. Кому их отдать в оперативное управление? Почему не вложить пенсионные деньги в реформирование ЖКХ? Сегодня, оплачивая 90-100% коммунальных услуг, реально граждане получают услуг не более чем на треть от оплаченных. Среднестатистическая семья в 3, 4 человека, проживая на 54 кв. м (площадь двухкомнатной квартиры в панельном доме), платит за коммунальные услуги до 2000 рублей в месяц. И если на пенсионные деньги реформировать ЖКХ так, чтобы квартиросъемщики смогли оплачивать реальное потребление, то потребители будут ежегодно экономить суммы на порядок больше, чем им могут обеспечить банки или фонды за трастовое управление и использование пенсионных средств. Подсчеты показывают, что за счет экономии ежемесячной переплаты в 100-квартирном панельном доме за год можно смонтировать автономное теплоснабжение или индивидуальный тепловой узел с инженерным благоустройством и установкой приборов контроля тепло- и водообеспечения. За 15-20 лет этих средств хватит на постройку такого же дома. Так что кредитование реконструкции жилых кварталов пенсионными деньгами плательщиков коммунальных услуг реально и выгодно, в том числе и пенсионному фонду. Комплексная реконструкция городских кварталов невозможна без активного участия жителей. Сегодня в России стали появляться новые, с непосредственным участием самих жителей, организационные формы управления жилищно-коммунальным хозяйством - кондоминиумы, товарищества собственников жилья. В основу деятельности всех самоуправляемых жилищных организаций положен принцип самоокупаемости. Если ресурсоснабжающие организации не заинтересованы в экономии предоставляемых услуг, то интересы жильцов противоположны, и самоуправляемые организации жителей будут вовремя проводить профилактические работы в домах и квартирах, внедрять учет потребления воды и тепла, утеплять чердаки, стены, входные двери, заменять разбитые стекла, экономить электроэнергию. Реальное привлечение внебюджетных источников финансирования в реконструкцию городских кварталов, в энергосбережение строительной и жилищно-коммунальной сферы требует решения организационных и правовых проблем на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Данная Программа есть один из элементов конкретного решения проблем реконструкции жилых кварталов г. Подольска.
6. Контроль за ходом выполнения Программы
Ход выполнения Программы контролирует Комитет перспективного развития, который во взаимодействии с Управлением архитектуры осуществляет руководство опытно-конструкторскими разработками, по которым Комитет выполняет функции заказчика, отслеживает финансовые потоки, направляемые на цели реконструкции, следит за ходом выполнения Программы по отдельным районам и в целом по городу.
Ежеквартально Комитет обобщает информацию об объемах реконструкции и модернизации жилых кварталов города, общих и удельных затратах на обновление зданий и восстановление их ресурса, структуре затрат и источниках финансирования и докладывает главе города.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
