|  |
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ГУП МО "МОБТИ" от 16.04.2003 № 01/370-3
<О ПРАВИЛЬНОМ ПРИМЕНЕНИИ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И НОРМАТИВНО-ТЕХНИЧЕСКИХ АКТОВ ПРИ РЕАЛЬНОМ РАЗДЕЛЕ ДОМОВЛАДЕНИЙ (ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ ДОМОВЛАДЕНИЯМИ)>
Официальная публикация в СМИ:
"Адвокатская Палата", № 3, 01.03.2008
ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ
"МОСКОВСКОЕ ОБЛАСТНОЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ"
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 апреля 2003 г. № 01/370-3
В целях правильного применения гражданского законодательства и нормативно-технических актов при подготовке документации для реального раздела домовладений (определения порядка пользования домовладениями) разъясняем следующее.
В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками, либо из общего имущества может быть выделена доля одного из сособственников.
В случае невозможности раздела общего имущества (выдела доли из общего имущества) сособственниками может быть определен порядок пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ).
Действующим законодательством предусмотрена возможность:
а) раздела общего имущества;
б) выдела доли из общего имущества;
в) определения порядка пользования общим имуществом:
а) раздел общего имущества (домовладения).
Раздел домовладения означает передачу в собственность каждого из сособственников определенной изолированной части жилого дома и служебных строений по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
Домовладение может быть делимым и неделимым. Критерием, определяющим делимость домовладения, является делимость жилого дома (главной вещи).
В результате раздела жилого дома право общей долевой собственности на него прекращается и образуются (создаются) два или более объектов недвижимого имущества, пригодных для постоянного проживания (квартиры).
Несущие конструкции жилого дома: фундамент, стены, кровля и т.п. - общие для выделенных частей дома, являются неделимыми. По аналогии с содержанием многоквартирных жилых домов бремя обслуживания указанных несущих конструкций дома лежит на всех собственниках выделенных частей (ст. 289, 290 ГК РФ).
Следовательно, реальный раздел жилого дома не подразумевает физического раздела его несущих конструкций, образующих выделенную часть.
Следует учитывать, что фактический порядок пользования жилым домом может не соответствовать долям сторон в праве общей собственности на него. При этом сособственники вправе произвести реальный раздел жилого дома с отступлением от долей, т.к. право владения и пользования им является их исключительной прерогативой (ст. 247 ГК РФ).
Несоответствие выделяемого имущества доле в праве собственности на него не является препятствием реального раздела при согласии на то всех сособственников.
Жилой дом является делимым, если в результате реального раздела выделенные изолированные части дома сохраняют свое назначение, т.е. являются пригодными для постоянного проживания и соответствуют санитарным нормам (по освещенности, инсоляции, площади помещений, набору помещений и т.д.).
Примеры:
1. Невозможно произвести раздел жилого дома, при котором кому-либо из сособственников выделяется часть жилого дома без жилой комнаты, состоящая только из подсобных помещений.
2. Невозможно произвести раздел жилого дома, при котором кому-либо из сособственников выделяется часть жилого дома, состоящая из нескольких помещений (жилая комната и кухня), не связанных между собой.
3. Невозможно произвести раздел жилого дома, при котором кому-либо из сособственников выделяется часть жилого дома, состоящая только из жилой комнаты без кухни.
После реального раздела жилого дома (главной вещи), производится раздел служебных строений и сооружений (принадлежностей главной вещи), что является реальным разделом домовладения.
Реальный раздел домовладения оформляется соглашением в простой письменной форме, подписываемым всеми сособственниками. По желанию сторон соглашение о реальном разделе может быть удостоверено нотариально.
Права собственности на образованные части домовладения подлежат государственной регистрации в Московской областной регистрационной палате;
б) выдел доли из общего имущества (домовладения).
Выдел доли из домовладения является частным случаем раздела домовладения и означает передачу в собственность одного из выделяемых сособственников определенной изолированной части жилого дома и служебных строений по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
В результате выдела доли из домовладения право общей долевой собственности на выделенную часть домовладения прекращается, невыделенная часть домовладения остается в общей долевой собственности остальных совладельцев (ст. 252 ГК РФ).
Перераспределение долей на невыделенную (оставшуюся) часть домовладения производится соглашением оставшихся сособственников (ст. 245, 247 ГК РФ). При этом сумма перераспределенных долей должна составить единицу.
Выдел из домовладения может быть осуществлен только в случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4).
Таким образом, при выделе доли из жилого дома со служебными строениями и сооружениями образуются (создаются) два объекта недвижимого имущества, пригодных для постоянного проживания (две квартиры), т.е.:
1-й объект - выделенная часть жилого дома со служебными строениями и сооружениями, принадлежащая выделяемому собственнику;
2-й объект - невыделенная часть жилого дома со служебными строениями и сооружениями, принадлежащая остальным собственникам.
Пример:
1. Домовладение принадлежит на праве общей долевой собственности четырем сособственникам. Доля в праве собственности каждого совладельца равна 1/4 (1/4 + 1/4 + 1/4 + 1/4 = 1). Одному из совладельцев выделена доля из жилого дома, при этом общее долевое участие на выделенную часть прекращается. При условии соглашения сособственников о сохранении долевого участия доли оставшихся совладельцев в праве собственности на невыделенную часть дома будут составлять по 1/3 на каждого (1/3 + 1/3 + 1/3 = 1).
Выдел доли из домовладения оформляется аналогично разделу домовладения;
в) порядок пользования общим имуществом (домовладением).
При невозможности реального раздела домовладения либо выдела из него доли сособственниками может быть определен порядок пользования домовладением (ст. 247 ГК РФ).
Порядок пользования домовладением означает передачу каждому из сособственников в пользование конкретной части жилого дома и служебных строений. При этом право общей долевой собственности на дом не прекращается и размеры долей остаются без изменения.
Выделенные помещения могут быть неизолированными и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям (подп. "б" п. 6 постановления Пленума ВС РСФСР от 10.06.1980 № 4), некоторые помещения могут находиться в общем пользовании (кухня, коридоры, санузел и т.п.).
Порядок пользования домовладением оформляется соглашением в простой письменной форме, подписываемым всеми сособственниками. По желанию сторон соглашение о порядке пользования может быть удостоверено нотариально. В соглашении дополнительно могут быть оговорены сроки соглашения, порядок обслуживания и ремонта.
Соглашение о порядке пользования домовладением государственной регистрации не подлежит.
Генеральный директор
Н.Н. Зеленкова
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
