|  |
<ПИСЬМО> Управления Роснедвижимости по МО от 26.02.2006 № 1274-13
"О КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ТЕКУЩИХ ИЗМЕНЕНИЙ В СВЕДЕНИЯХ О РАЗРЕШЕННОМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Утратил силу с 5 декабря 2006 года в связи с изданием приказа Управления Роснедвижимости по МО от 05.12.2006 № 184.
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПИСЬМО
от 26 февраля 2006 г. № 1274-13
О КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ТЕКУЩИХ ИЗМЕНЕНИЙ В СВЕДЕНИЯХ
О РАЗРЕШЕННОМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В связи с обращениями по вопросам внесения в государственный земельный кадастр записей об изменении вида разрешенного использования земельных участков, предназначенных под застройку, сообщаем.
В соответствии с Порядком ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел "Земельные участки", утвержденным приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. № П/119 (зарегистрирован в Минюсте России 20 июня 2001 г., регистрационный № 2753), учетные кадастровые записи об изменении отдельных характеристик земельного участка осуществляются в открытом подразделе на основании документов, представленных заявителем согласно ст. 19 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
В государственном реестре земель кадастрового района отражается разрешенное использование (назначение) земельного участка в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается данное разрешенное использование. Если разрешенное использование не установлено, записывается цель предоставления, указанная в акте органа власти о предоставлении земельного участка. Для земельных участков, образованных в результате слияния, разделения, перераспределения, выделения дополнительного к учтенному, устанавливается разрешенное использование предыдущих земельных участков.
На органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, возложены функции по проверке документов - оснований внесения сведений о земельных участках. При определении обоснованности внесения в государственный земельный кадастр записей об изменении вида разрешенного использования земельных участков необходимо понимать следующее.
1. Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ использование земель осуществляется в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Документы о зонировании территории являются неотъемлемой частью правил землепользования и застройки, включающих карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты и положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков физическими и юридическими лицами. Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления (статьи 30, 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ). При этом статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентировано, что:
- изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов;
- основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования;
- решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
2. При отсутствии документов о зонировании территории (до принятия в установленном порядке правил землепользования и застройки) пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 31 декабря 2005 г. № 206-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования градостроительной деятельности") предусмотрено, что:
- решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.
Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном Уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3-10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.
Результаты публичных слушаний, проводимых с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок (а в случае, если разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, - с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия), оформляются письменными заключениями, которые подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет;
- если до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации один вид разрешенного использования объекта капитального строительства был изменен на другой вид такого использования в соответствии с законодательством, действовавшим на момент изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен указанный объект, на другой вид разрешенного использования этого земельного участка принимается без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению.
3. Кроме того, законодательством определены специальные требования к установлению (изменению) вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего возможность застройки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из пункта 1 статьи 40 во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, за исключением обладателей сервитутов, имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Принимая решения об установлении (изменении) вида разрешенного использования земельного участка, предполагающего осуществление застройки, соответствующие органы власти должны руководствоваться Федеральным законом от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ "Об экологической экспертизе", устанавливающим презумпцию потенциальной экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности, а также требование обязательности проведения государственной экологической экспертизы до принятия решений о реализации объекта экологической экспертизы (статья 3).
В развитие указанного положения действует Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", согласно которому выбор мест размещения зданий, строений, сооружений и иных объектов осуществляется с соблюдением требований законодательства при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы (пункт 2 статьи 35). Отсюда установление (изменение) разрешенного использования земельного участка, предусматривающего его застройку объектами недвижимости, должно осуществляться при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.
Обращаем внимание на практику прокурорского надзора на территории Московской области. Так, по представлению Управления Роснедвижимости Прокуратурой Московской области опротестовано распоряжение главы Химкинского района Московской области от 14.12.2004 № 1474-р "О согласовании материалов выбора и изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 50:10:02 03 05:0005 в деревне Терехово Химкинского района Московской области", которым изменялся вид разрешенного использования земельного участка, ранее отведенного для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, на "размещение дачного некоммерческого объединения граждан". В числе оснований протеста от 06.02.2006 № 7/1-3674-05 указывалось, что в нарушение Федерального закона "Об охране окружающей среды" выбор земельного участка под размещение дачного некоммерческого объединения граждан и утверждение проекта его границ были произведены без получения положительного заключения государственной экологической экспертизы.
Учитывая перечисленные нормы во взаимосвязи со статьей 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" для внесения в государственный земельный кадастр записей об изменении вида разрешенного использования земельного участка (проведения кадастрового учета текущих изменений) в орган по ведению государственного земельного кадастра представляются:
- заявка, оформленная в соответствии с приказом Росземкадастра от 13 июня 2001 г. № П/115 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" (зарегистрирован в Минюсте России 20 июня 2001 г., регистрационный № 2757);
- правоустанавливающий документ на земельный участок, подтверждающий полномочия заявителя действовать в качестве правообладателя земельного участка (и доверенность - при обращении лица от имени правообладателя земельного участка);
- оформленное в простой письменной форме решение правообладателя земельного участка о выборе (изменении) вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий видов со ссылкой на правовой акт, утвердивший правила землепользования и застройки территории;
- при отсутствии утвержденных документов о зонировании территорий - в качестве акта об изменении разрешенного использования земельного участка представляется решение (постановление, распоряжение) главы местной администрации и заключение по результатам публичных общественных слушаний (если обязательность их проведения предусмотрена законодательством).
При изменении вида разрешенного использования земельного участка, ранее не связанного со строительством (земельный участок для ведения крестьянского хозяйства или сельскохозяйственного производства из состава сельскохозяйственных угодий, огородный участок, полевой участок для ведения личного подсобного хозяйства, земли пригородных зеленых зон, земли водоохранных зон водных объектов и т.п.), на разрешенное использование, предусматривающее размещение зданий, строений, сооружений, в целях проверки обоснованности принятия акта, устанавливающего новый вид разрешенного использования, рекомендуется в каждом случае запрашивать документы, подтверждающие проведение государственной экологической экспертизы (наличие ее положительного заключения).
В противном случае (если указанное заключение не представлено) в кадастровом учете текущих изменений отказывается в порядке пунктов 1, 2 статьи 20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", а поступившие документы могут представляться в органы прокуратуры для дальнейшей проверки законности установления вида разрешенного использования земельного участка (указание Генпрокуратуры РФ от 22.09.1995 № 7/3-1-87-95, Роскомзема от 31.08.1995 № 7 "О порядке передачи материалов о нарушениях земельного законодательства в органы прокуратуры").
При изготовлении кадастрового плана в результате кадастрового учета текущих изменений в особых отметках (строка "16") указываются документы - основания изменения характеристик земельного участка (запись типа "разрешенное использование земельного участка внесено в соответствии с постановлением главы администрации муниципального образования "Н-ский район Московской области" от "___" ______ г. № ___", "разрешенное использование земельного участка указано на основании вступившего в законную силу решения Н-ского районного суда Московской области от "___" ______ г. по делу № _____").
И.о. руководителя
Управления Роснедвижимости
по Московской области
В.Д. Гужев
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
