|  |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Главы Администрации МО от 05.01.1996 № 4-ПГ
"О ПРОВЕДЕНИИ ЭКСПЕРИМЕНТА ПО ОТРАБОТКЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ"
(вместе с "ВРЕМЕННЫМ ПОЛОЖЕНИЕМ ОБ ИПОТЕКЕ";
"ПРОГРАММОЙ ЭКСПЕРИМЕНТА ПО ОТРАБОТКЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ")
Официальная публикация в СМИ:
"Информационный сборник Департамента архитектуры и строительства МО", № 5, май 1996
Утратил силу в связи с изданием постановления Губернатора МО от 18.06.1998 № 162-ПГ.
ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
5 января 1996 г. № 4-ПГ
О ПРОВЕДЕНИИ ЭКСПЕРИМЕНТА ПО ОТРАБОТКЕ МЕХАНИЗМА
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
С целью отработки механизма ипотечного кредитования в Московской области, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом Российской Федерации "О залоге", постановляю:
1. Утвердить Временное положение об ипотеке (приложение 1) и программу проведения эксперимента по отработке механизма ипотечного кредитования в Московской области (приложение 2).
2. Поручить Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Московской области (Варенов Б.С.), районным (городским) комитетам по земельным ресурсам и землеустройству организовать государственную регистрацию договоров об ипотеке.
3. Рекомендовать главам администрации районов и городов Московской области освобождать участников сделок от государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке.
4. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Главы администрации Московской области Власова В.О., заместителя Главы администрации Московской области Гаранькина Н.В.
И.о. Главы администрации
Московской области
В.В. Семаев
Приложение 1
к постановлению
Главы администрации
Московской области
от 5 января 1996 г. № 4-ПГ
ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ИПОТЕКЕ
1. Основные положения
1.1. Настоящее Временное положение (далее - Положение) определяет порядок осуществления ипотечных операций с земельными участками и иными объектами недвижимости, находящимися в собственности, на правах владения, пользования, в том числе на правах аренды, у физических и юридических лиц либо лиц, имеющих на объекты право хозяйственного ведения в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О залоге" и другими нормативными актами.
1.2. Положение обеспечивает реализацию права собственников земельных участков и иной недвижимости на получение кредита под их залог и право кредиторов - залогодержателей получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения обязательства по кредитному договору преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом.
1.3. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или другое лицо.
1.4. Ипотека (залог недвижимости) может быть установлена в обеспечение денежного обязательства по кредитному договору (договору займа) и любого иного денежного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, найме, подряде, другом договоре.
1.5. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному основному обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, устанавливаемая в обеспечение кредитного договора, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1.5.1. В возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства.
1.5.2. В виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо законом.
1.5.3. В возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.
1.5.4. В возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
1.6. Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
1.7. В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы по его содержанию и охране либо погашению задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам и коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
1.8. Залог недвижимого имущества возникает в силу договора между залогодержателем и залогодателем и обеспечивает исполнение основного обязательства.
1.9. Предметом ипотеки являются:
- земельные участки;
- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома и квартиры;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие объекты потребительского назначения.
Предметом ипотеки могут быть права арендатора по договору аренды (право аренды) имущества, указанного в п.1.9 настоящего Положения.
1.10. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если договором аренды не предусмотрено иное, а в случаях, предусмотренных пунктом 3 ст. 335 ГК РФ, также с согласия собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
1.11. Имущество, которое нельзя разделить без изменения его назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям.
1.12. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.
Если по договору об ипотеке закладывается имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.
1.13. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое.
1.14. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем имуществе.
1.15. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан предупредить залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и т.п.), даже если эти права не зарегистрированы в установленном порядке. Неисполнение этого правила дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
1.16. Договор об ипотеке заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (приложение 1).
1.17. Оригиналы договоров об ипотеке составляются в 2-х экземплярах, которые хранятся: 1 экз. - у залогодержателя; 1 экз.- в нотариальной конторе со специальной отметкой. Органам государственной регистрации недвижимости и залогодателю выдаются копии договоров об ипотеке.
1.18. Договор об ипотеке земельного участка подлежит государственной регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с инструктивным письмом Роскомзема от 31 августа 1994 г. № 2-14/1316 "О государственном земельном кадастре и регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость" в течение 15 дней с момента поступления заявления залогодателя или залогодержателя.
Договор об ипотеке другого недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
1.19. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке.
1.20. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.
1.21. За регистрацию договора об ипотеке взимается регистрационный сбор в размере 10% минимальной месячной заработной платы.
2. Договор об ипотеке
2.1. Договор об ипотеке (закладная) должен содержать:
2.1.1. Слова "договор об ипотеке", включенные в название документа.
2.1.2. Наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель юридическое лицо, место его нахождения.
2.1.3. Наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодатель юридическое лицо, место его нахождения.
2.1.4. Название кредитного договора, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства.
2.1.5. Наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник юридическое лицо, место его нахождения.
2.1.6. Указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой по данной закладной, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо ссылку на содержащиеся в приложении к закладной условия, позволяющие определить эту сумму и проценты.
2.1.7. Указание срока или сроков уплаты, обеспеченной ипотекой по данной закладной.
2.1.8. Название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и место его нахождения.
2.1.9. Денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной.
2.1.10. Наименование права (титула), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное наименование имущества, являющегося предметом аренды в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта, и срока действия договора аренды.
2.1.11. Указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки или на часть этого имущества другие закладные или иные договоры ипотеки, сдано ли это имущество или его часть в аренду, обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки.
2.1.12. Подписи залогодателя и залогодержателя.
2.1.13. Наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.
2.2. По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также и другие данные и условия.
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.
Обязательным приложением к договору об ипотеке земельного участка является чертеж границ (план) земельного участка.
2.3. При осуществлении своих прав, предусмотренных законом или договором об ипотеке, залогодержатель обязан представить залогодателю по требованию оригинал закладной.
2.4. Залогодатель вправе после исполнения обеспеченного ипотекой обязательства потребовать передачи ему оригинала закладной, а если обязательство исполняется по частям - после исполнения соответствующей части отметки на закладной об исполнении соответствующей части обязательства.
2.5. Нахождение оригинала закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или, соответственно, его часть не исполнены.
2.6. Нахождение оригинала закладной у залогодателя свидетельствует, если не доказано иное, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.
2.7. Восстановление прав по утраченной закладной производится судом, арбитражным судом в порядке, установленном процессуальным законодательством.
2.8. Права по закладной, которая была передана залогодержателем третьему лицу и впоследствии утрачена, могут быть восстановлены, если по требованию заинтересованных лиц будут установлены все индоссаменты, сделанные на утраченной докладной.
2.9. На основании решения суда, арбитражного суда орган, зарегистрировавший соответствующий договор об ипотеке, выдает дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат оригинала".
3. Обеспечение сохранности имущества, заложенного
по договору об ипотеке
3.1. Залогодатель сохраняет за собой право пользования предметом ипотеки в течение всего срока действия договора об ипотеке, а также на прибыль, продукцию и плоды, товары в обороте, полученные в результате использования предмета ипотеки.
3.2. Залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии, не допуская ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, несет расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки.
3.3. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется залогодателем или залогодержателем в соответствии с условиями этого договора.
3.4. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
3.5. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя за изъятиями, установленными законами.
3.6. Залогодатель обязан принимать для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, от огня, стихийных бедствий и т.п., меры, установленные законом, иными правовыми актами и договором об ипотеке, а если они не установлены, то необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
3.7. В случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное по договору об ипотеке имущество, о его отобрании или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
В данном случае залогодатель должен использовать все соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При отказе залогодателя от защиты своих прав на заложенное имущество в суде залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной на то доверенности.
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении других лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301-303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.
3.8. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданных помех использованию заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.
3.9. При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил его содержания или ремонта (пункт 3.2 настоящего Положения), создающем угрозу утраты или повреждения имущества, а также нарушении обязанностей по его страхованию (пункт 3.3 настоящего Положения), непринятию мер к его сохранности (пункт 3.6 настоящего Положения) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке этого имущества (пункт 3.8 настоящего Положения) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если он не предусмотрен, то в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
3.10. Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено договором.
Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено, погибло или повреждено настолько, что в значительной мере утратило свою залоговую стоимость, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения.
4. Переход прав на имущество, заложенное по договору
об ипотеке, к другим лицам и обременение этого
имущества правами других лиц
4.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, путем внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
4.2. Залогодержатель вправе на общих основаниях завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
4.3. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой - либо из этих обязанностей лишь с согласия залогодержателя.
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ею обязательства соразмерно перешедший к нему части заложенного имущества. Однако если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, они становятся солидарными залогодателями.
4.4. Право залога на имущество, являющееся предметом ипотеки, сохраняет силу в соответствии с пунктом 4.3 настоящего Положения и в том случае, когда при переходе прав на это имущество к другим лицам были нарушены какие - либо установленные для такого перехода правила.
Это, однако, не лишает приобретателя имущества, который не знал и не мог знать об обременении имущества ипотекой, прав, принадлежащих ему по закону или договору в отношении прежнего залогодателя.
4.5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил, содержащихся в пункте 4.1 настоящего Положения, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;
2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит.
4.6. Если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил, содержащихся в пункте 4.1 настоящего Положения, такой приобретатель несет, в пределах стоимости указанного имущества, ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.
В случае, когда заложенное имущество отчуждено с нарушением правил, содержащихся в пункте 4.1 настоящего Положения, залогодателем, не являющимся должником по основному обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и его прежний залогодатель.
4.7. Если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в аренду, передавать его во временное (безвозмездное) пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что:
1) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока ипотеки;
2) имущество предоставляется для целей, соответствующих его назначению.
4.8. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд - с момента нотариального удостоверения соглашения залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания.
Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок ипотеки, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.
4.9. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами раздела 5 настоящего Положения.
4.10. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или общественных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
В случаях, предусмотренных в настоящей статье, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
4.11. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу и соответственно применяются правила пунктов 4.3 и 4.4 настоящего Положения. Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество.
5. Последующая ипотека
5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (первоначальная или предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
5.2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
Последующий договор, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, или с нарушением предусмотренных им условий, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении или таких условиях. Если последующая ипотека не была запрещена и последующий договор заключен лишь с нарушением условий, предусмотренных предшествующим договором, залогодержатель должен доказать, что этим нарушением может быть нанесен ущерб его правам или законным интересам.
Правила, содержащиеся в настоящем пункте, не применяются, когда сторонами в предшествующем или последующем договорах ипотеки являются те же самые лица.
5.3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора ипотеки сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества.
Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору об ипотеке право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из данных об их регистрации.
5.4. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке и представить им по их просьбе сведения о последующей ипотеке.
Правила, содержащиеся в пунктах 5.3 и 5.4 настоящего Положения, не применяются, когда сторонами в предшествующем и последующем договорах являются те же самые лица.
5.5. Регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил о государственной регистрации ипотеки.
В последующем договоре об ипотеке делаются отметки о всех регистрационных записях предшествующих ипотек того же имущества.
Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи о всех предшествующих ипотеках того же имущества.
5.6. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке.
5.7. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых ко взысканию еще не наступил.
Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.
5.8. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых ко взысканию еще не наступил. Однако требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
5.9. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования ко взысканию, должен письменно уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.
5.10. Правила, содержащиеся в пунктах 5.7, 5.8, 5.9 настоящего Положения, не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.
6. Уступка прав по договору об ипотеке
6.1. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.
Форма уступки прав по договору об ипотеке определяется правилами, содержащимися в пунктах 1 и 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункте 1.16 настоящего Положения.
6.2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место первоначального залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила о передаче прав кредитора путем уступки требования, содержащиеся в статьях 382, 384-386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6.3. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
7. Обращение взыскания на имущество, заложенное
по договору об ипотеке
7.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
7.2. Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков их внесения более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
7.3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимых к нему законов и иных правовых актов должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.
7.4. В случаях, предусмотренных пунктами 3.9, 4.5 и 4.10 настоящего Положения, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и при невыполнении этого требования обратить взыскание на заложенное имущество, даже если обязательство, обеспеченное ипотекой, исполняется надлежащим образом.
7.5. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, арбитражного суда или третейского суда (далее - суда), за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
7.6. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, предъявляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, в суд по месту регистрации ипотеки.
7.7. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
7.8. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 7.7 настоящего Положения, не допускается в случаях, когда:
1) для ипотеки имущества требовалось согласие другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто - либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателей во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.
В соглашении, заключенном в соответствии с пунктов 7.7 настоящего Положения, стороны могут предусмотреть:
1) реализацию заложенного имущества,
2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства о договоре купли - продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также о договоре комиссии.
7.9. При заключении соглашения в соответствии с пунктом 7.7 настоящего Положения стороны должны указать в нем:
1) заложенное по договору об ипотеке имущество, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодержателем является третье лицо - то и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условия о его приобретении залогодержателем;
4) все известные сторонам в момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества, а также имеющиеся на него у третьих лиц вещные права и права пользования.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 7.7 настоящего Положения, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
8. Реализация заложенного имущества,
на которое обращено взыскание
8.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации.
8.2. Порядок проведения публичных торгов для продажи заложенного имущества определяется процессуальным законодательством, статьями 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Временным положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и другой недвижимости (приложение 2), а в том, что ими не предусмотрено - соглашением об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
8.3. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрено залогодателем и залогодержателем в соглашении об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке.
8.4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, исполнив те требования залогодержателя по этому обязательству или по договору об ипотеке, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
8.5. Лицо, по требованию которого прекращено обращение взыскания на заложенное имущество или его реализация, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.
8.6. Суммы, вырученные в результате реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяются между залогодержателями и другими кредиторами залогодателя органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком обращении взыскания, с соблюдением правил, содержащихся в статье 319 и пунктах 5 и 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации.
8.7. Договор об ипотеке прекращается по основаниям, предусмотренным статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
8.8. При исполнении залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой, залогодержатель передает ему свой экземпляр договора об ипотеке с отметкой о погашении долга.
8.9. При погашении регистрационной записи все экземпляры договора об ипотеке аннулируются.
9. Особенности ипотеки земельных участков
9.1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
9.2. Не допускается ипотека находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из состава земель общего пользования в поселениях и земель особо охраняемых территорий, а также участков в зонах с особыми условиями использования. Другие находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки могут быть заложены по договору об ипотеке, за исключением случаев, когда ипотека таких участков не допускается земельным законодательством.
9.3. Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий допускается лишь для обеспечения обязательств, связанных непосредственно с сельскохозяйственным производством.
9.4. При общей собственности на землю ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.
9.5. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учетом ее размера и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.
9.6. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или уже возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на принадлежащие ему жилые строения, если в договоре об ипотеке не предусмотрено иное.
При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или уже возводимое на земельном участке здание или сооружение залогодателя заложено тому же залогодержателю, залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той части участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.
9.7. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться своими зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 9.6 настоящего Положения право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином, права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями предусмотренными в абзаце втором пункта 9.6 настоящего Положения.
9.8. Если здание или сооружение залогодателя земельного участка, находящееся или возводимое на этом же участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на него другим лицам определяются правилами раздела 4 настоящего Положения.
9.9. На земельном участке, заложенном по договору о ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими, как это предусмотрено пунктом 9.7 настоящего Положения.
Однако, если возведение залогодателем на заложенном земельном участке влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
9.10. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
9.11. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.
9.12. Если суд, арбитражный суд находит, что требование залогодержателя об обращении взыскания на земельный участок сельскохозяйственного назначения подлежит удовлетворению, он вправе по просьбе залогодателя отсрочить вынесение решения о взыскании на срок до 1 года.
Отсрочка обращения взыскания на заложенный участок не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого участка.
9.13.Принадлежащая гражданину на праве собственности земельная доля (пай) в собственности коллектива сельскохозяйственного предприятия может быть предметом залога после выделения ее в натуре.
9.14. На период действия договора об ипотеке ограничиваются права собственников долей (паев) - все сделки с долями (паями) могут осуществляться только с согласия всех собственников долей и залогодержателя.
9.15. Продажа и приобретение заложенных земельных участков на публичных торгах, аукционах и по конкурсу осуществляются с соблюдением установленных законом или иными правовыми актами предельных размеров участков, которые могут принадлежать одному лицу.
9.16. При продаже по конкурсу земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право на его приобретение при прочих равных условиях имеют лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством, а среди этих лиц граждане, которым принадлежат примыкающие земельные участки.
9.17. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже с публичных торгов на аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации и в установленном порядке.
10. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений
10.1. Ипотека предприятия, здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права владения, пользования, в т.ч. аренды этого участка или его соответствующей части.
10.2. Передача предприятия как единого имущественного комплекса в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.
10.3. Если предметом ипотеки является предприятие в целом как единый имущественный комплекс, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги.
В состав заложенного имущества включаются полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведенные залогодателем улучшения имущества предприятия, а также приобретенные в период ипотеки долги.
10.4. Состав имущества передаваемого в ипотеку предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к договору о ипотеке.
10.5. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.
10.6. Ипотекой предприятий обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
10.7. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, за исключением недвижимого имущества, если это не влечет уменьшения общей стоимости активов предприятия, указанной в договоре ипотеки, и не нарушает других условий договора.
10.8. Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество предприятия в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества предприятия, если иное не установлено договором об ипотеке.
10.9. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен требовать от залогодателя регулярного представления бухгалтерских и иных отчетных документов, предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятия или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными; осуществлять иные права, предусмотренные решением суда о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
10.10. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.
10.11. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие как имущественный комплекс, переходят права и обязанности этого предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
11. Ипотека жилых домов и квартир
11.1. Правила, содержащиеся в настоящем разделе, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
11.2. Ипотека многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
11.3. Гостиницы, общежития, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов (квартир), на них не распространяются.
11.4. При ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого (фундамент, крыша, лестницы) находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на дом.
11.5. При предоставлении кредита для сооружения жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленными для строительства.
11.6. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не является основанием для выселения приобретателем дома (квартиры) проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11.7 настоящего Положения.
Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом (квартиру) в результате его реализации, и бывшим собственником дома (квартиры) или кем - либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.
11.7. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника дома (квартиры) не позднее чем в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:
1) жилой дом (квартира) был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого дома (квартиры);
2) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом (квартиру) позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.
11.8. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством.
Приложение 1
к Временному положению
об ипотеке
ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ <*>
г. __________ "___"_____________199__г.
Акционерный коммерческий банк ________________________________,
в лице ___________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество руководителя филиала (отделения)
__________________________________________________________________
коммерческого банка)
_________________________________________________________________,
действующего на основании Устава банка, Положения о ______________
__________________________________________________________________
(наименование филиала (отделения) коммерческого банка)
и доверенности от "___"____________199__г., именуемый в дальнейшем
Залогодержатель, с одной стороны, и ______________________________
__________________________________________________________________
(наименование юридического лица или фамилия, имя, отчество
_________________________________________________________________,
гражданина, его местожительство)
в лице __________________________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество руководителя)
действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем
__________________________________________________________________
(номер, дата свидетельства о регистрации для граждан,
_________________________________________________________________,
зарегистрированных в качестве предпринимателей)
Залогодатель, с другой стороны, заключили настоящий Договор о
нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. В обеспечение исполнения кредитного договора N____________
от "___"___________199___г. на сумму _____________________________
(прописью)
сроком погашения до "____"__________199___г. с начислением по нему
_______________ процентов годовых Залогодержатель принимает в
качестве предмета залога следующее недвижимое имущество:
а) ____________________________________________________________
(предприятие, строение, здание, сооружение или иной объект
__________________________________________________________________
производственного назначения с функционально связанным земельным
__________________________________________________________________
участком, принадлежащие Залогодателю на правах собственности
__________________________________________________________________
(общей совместной, общей долевой), хозяйственного ведения
__________________________________________________________________
(наименование предприятия, его описание, общая площадь, площадь
__________________________________________________________________
зданий, строений и сооружений)
__________________________________________________________________
(площадь земельного участка под застройкой, функционально с ней
__________________________________________________________________
связанная)
на правах ________________________________________________________
(собственности (общей совместной, общей долевой), аренды
__________________________________________________________________
пользования)
местонахождение __________________________________________________
б) ____________________________________________________________
(индивидуальный жилой дом, дачу, садовый домик, гараж и другие
__________________________________________________________________
объекты потребительского назначения с функционально связанными
__________________________________________________________________
земельными участками, квартиру, принадлежащие Залогодателю на
__________________________________________________________________
правах собственности (общей совместной, общей долевой)
__________________________________________________________________
(описание объекта потребительского назначения, его площадь)
__________________________________________________________________
(площадь земельного участка, функционально связанного со
строением)
на правах ________________________________________________________
(собственности (общей совместной, общей долевой), аренды
__________________________________________________________________
пользования, владения)
местонахождение __________________________________________________
в) земельный участок __________________________________________
(площадь, местонахождение)
категория земель _________________________________________________
цель использования ______________________________________________,
принадлежащий Залогодателю на правах _____________________________
(собственности (общей
__________________________________________________________________
совместной, общей долевой), аренды
г) право на аренду ____________________________________________
(предприятия, строения, здания, сооружения
__________________________________________________________________
или иного объекта, непосредственно связанного с землей)
__________________________________________________________________
(наименование предприятия, описание здания, строения,
__________________________________________________________________
сооружения, его площадь)
__________________________________________________________________
(площадь земельного участка под застройкой, функционально с ним
__________________________________________________________________
связанная на правах аренды)
местонахождение __________________________________________________
срок окончания права аренды ______________________________________
д) право на аренду земельного участка _________________________
(местонахождение, площадь)
категория земель _________________________________________________
цель использования _______________________________________________
срок окончания аренды ___________________________________________.
1.2. Основанием, подтверждающим право Залогодателя на предмет
ипотеки, является ________________________________________________
(наименование документов,
__________________________________________________________________
орган, место, дата, номер регистрации)
1.3. Предмет ипотеки остается у Залогодателя.
1.4. Предмет ипотеки имеет следующие ограничения и обременения
правами третьих лиц (сервитутом)__________________________________
__________________________________________________________________
(объект, площадь, характер обременения)
1.5. Замена предмета ипотеки допускается только с письменного
согласия Залогодержателя.
1.6. Залогодатель гарантирует, что на момент подписания
настоящего Договора предмет ипотеки не является залоговым
обеспечением предшествующих обязательств и что на него не наложен
арест.
1.7. По соглашению сторон последующий залог предмета ипотеки
__________________________________________________________________
(допускается, не допускается, допускается с согласия
Залогодержателя)
1.8. По соглашению сторон сдача предмета ипотеки в аренду, в
пользование ______________________________________________________
(допускается, не допускается, допускается с согласия
__________________________________________________________________
Залогодержателя)
1.9. Распоряжаться предметом ипотеки путем его отчуждения
(продажи, дарения) с переводом на приобретателя долгового
обязательства, обеспеченного ипотекой ____________________________
(допускается, не допускается,
__________________________________________________________________
допускается с согласия Залогодержателя)
1.10. По соглашению сторон страхование предмета ипотеки
Залогодателем на сумму ___________________________________________
(прописью)
__________________________________________________________________
(обязательно, необязательно)
1.11. Если право собственности Залогодателя на предмет ипотеки прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации (выкупа для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации), и Залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо соответственно залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения, а также вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
1.12. Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки.
2. Оценка предмета ипотеки
2.1. Заложенное имущество сторонами оценивается:
а) предприятие как единый имущественный комплекс оценивается в
сумме _____________________________________________________ рублей
(прописью)
(эквивалент в долл. США на день заключения договора по курсу Банка
России _______________________________________________ долл. США);
б) здания, строения и сооружения производственного назначения
оцениваются в сумме _________________________________ рублей <**>;
(прописью)
в) индивидуальные жилые дома, дачи, садовые домики, гаражи,
квартиры оцениваются в сумме _______________________ рублей <**>;
(прописью)
г) земельный участок оценивается в сумме ______________________
(прописью)
_____________________________________________________ рублей <**>;
д) права на аренду предприятия, зданий и сооружений
производственного назначения оцениваются в сумме _________________
(прописью)
_____________________________________________________ рублей <**>;
е) права на аренду земельного участка оцениваются в сумме
_____________________________________________________ рублей <**>;
(прописью)
2.2. В случае уменьшения оценочной стоимости предмета ипотеки вследствие его физического или морального износа либо иных причин Залогодатель обязан передать Залогодержателю дополнительное право залога на имущество, эквивалентное стоимости утраченного от первоначально внесенного в залог.
Основанием для выполнения данной обязанности является акт экспертной переоценки заложенного недвижимого имущества.
2.3. Оценочная стоимость земельного участка может быть изменена по соглашению сторон, но не ранее чем через ________ месяцев со дня заключения Договора об ипотеке. Основаниями для изменения оценочной стоимости участка в соответствии со взаимным соглашением сторон являются:
а) улучшение качественных характеристик земельного участка, устанавливаемое в результате его экспертной переоценки,
б) законодательное изменение нормативных цен на землю, если оценочная стоимость предмета ипотеки определялась на их основе.
Периодичность возможной переоценки земельного участка как предмета ипотеки устанавливается в каждые ___________ лет в течение срока действия договора об ипотеке.
--------------------------------
<*> Форма договора согласована с Федеральной нотариальной палатой 28.06.95.
<**> В Договоре дается также оценка предмета ипотеки в эквивалентной сумме в долларах США по курсу банка России на день заключения Договора. Все последующие расчеты между сторонами как по Кредитному договору, так и по Договору ипотеки осуществляется с применением этого принципа.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Залогодержатель вправе:
3.1.1. Проверять по документам и фактически наличие, количество, размер, состояние и условия хранения предмета ипотеки.
3.1.2. Требовать от Залогодателя применения мер, необходимых для сохранения предмета ипотеки.
3.1.3. Требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего его утратой либо повреждением.
3.1.4. Передать свои права по настоящему Договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.
3.1.5. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случаях:
а) если предмет ипотеки выбыл из владения Залогодателя не в соответствии с условиями Договора об ипотеке;
б) нарушения Залогодателем правил о замене предмета ипотеки;
в) утраты предмета ипотеки по обстоятельствам, за которые Залогодержатель не отвечает, если Залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет ипотеки или заменить его другим равноценным имуществом.
3.1.6. Обратить взыскание на предмет ипотеки до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
а) нарушения Залогодателем правил о последующем залоге;
б) невыполнения Залогодателем обязанностей по страхованию предмета ипотеки (в случае такой обязанности);
в) непринятия необходимых мер для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
г) необоснованности отказа Залогодержателю в проверке по документам и фактически наличия, количества, состояния и условий хранения предмета ипотеки;
д) нарушения Залогодателем правил о распоряжении имуществом в соответствии с пп. 1.4; 1.7; 1.8 настоящего Договора.
3.2. Залогодержатель обязан:
3.2.1. При исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, передать свой экземпляр Договора с отметкой о погашении долга Залогодателю.
3.2.2. По требованию Залогодателя выдавать ему документ (или делать отметки) о частичном исполнении обязательства.
3.3. Залогодатель вправе:
3.3.1. Пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
3.3.2. В любое время до момента реализации предмета ипотеки прекратить обращение на него взыскания посредством исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
3.3.3. В случае гибели предмета с согласия Залогодержателя восстановить или заменить его другим равноценным имуществом.
3.4. Залогодатель обязан:
3.4.1. Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки (включая ремонт).
3.4.2. Уведомить в трехдневный срок Залогодержателя о возникновении утраты или повреждения предмета ипотеки.
3.4.3. Не препятствовать Залогодержателю контролировать выполнение условий Договора.
3.4.4. Нотариально удостоверить настоящий Договор.
3.4.5. Представить настоящий Договор на регистрацию.
3.4.6. Предъявлять по требованию Залогодержателя необходимые финансовые документы о своей производственно - хозяйственной и иной деятельности.
4. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация
4.1. Обращение взыскания на предмет ипотеки производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства в соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.
4.2. Предмет ипотеки, на который обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов в соответствии со ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации.
5. Основания прекращения Договора об ипотеке
5.1. Договор об ипотеке прекращается:
5.1.1. С прекращением обеспеченного залогом обязательства.
5.1.2. В случае гибели предмета ипотеки или прекращения заложенного права, если Залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом.
5.1.3. В случае продажи с публичных торгов предмета ипотеки, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной в связи с объявлением повторных торгов несостоявшимися при отказе Залогодержателя оставить за собой предмет ипотеки.
5.2. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у Залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация) либо в виде санкции за совершение преступления или правонарушения (конфискация), ипотека в отношении этого имущества прекращается, а Залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.
6. Заключительные положения
6.1. Дополнительные условия Договора __________________________ _________________________________________________________________.
6.2. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
6.3. Договор обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пени), а также возмещение расходов по взысканию и реализации предмета ипотеки.
6.4. Изменения, дополнения условий настоящего Договора производятся по соглашению сторон.
6.5. Споры сторон, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, рассматриваются судом, арбитражным или третейским судом в соответствии с действующим законодательством.
6.6. Расходы по заключению настоящего Договора и его
регистрации несет _______________________________________________.
(Залогодатель, Залогодержатель)
6.7. Договор составлен в двух экземплярах, из которых один со
специальной отметкой остается в нотариальной конторе, второй
экземпляр выдается Залогодержателю.
Копии договоров остаются у Залогодателя и в органе
государственной регистрации.
6.8. К Договору в соответствии с действующим законодательством
прилагаются следующие документы:
1._____________________________________________________________
2._____________________________________________________________
3._____________________________________________________________
4._____________________________________________________________
6.9. Настоящий Договор является неотъемлемой частью Кредитного
договора № ____________ от "_____"______________199___г.
6.10. Юридические адреса и реквизиты сторон:
Залогодержателя Залогодателя
___________________________ ____________________________
___________________________ ____________________________
Залогодержатель Залогодатель
_______________________ ____________________________
(подпись) (подпись)
М.П. М.П.
Нотариальное удостоверение
Государственная регистрация
Приложение 2
к Временному положению
об ипотеке
ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ КОНКУРСОВ
И АУКЦИОНОВ ПО ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
И ДРУГОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПОРЯДКЕ РЕАЛИЗАЦИИ
ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА
1. Настоящее Временное положение (далее - Положение) определяет процедуру проведения публичных торгов по продаже земельных участков и другой недвижимости в порядке реализации заложенного имущества.
2. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
3. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке.
4. Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке, а именно когда:
1) для ипотеки имущества требовалось согласие другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто - либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
5. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в том, что ими не предусмотрено, - соглашением об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
6. В случаях, предусмотренных земельным законодательством, реализация заложенных земельных участков сельскохозяйственными предприятиями различных форм собственности из состава земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться путем продажи по конкурсу.
7. Продажа заложенного имущества по конкурсу осуществляется в порядке, установленном статьями 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации и земельным законодательством.
8. Публичные торги для продажи заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством возлагается исполнение судебных решений.
С согласия залогодателя и залогодержателя орган, осуществляющий исполнение судебных решений, может поручить организацию и проведение публичных торгов под своим контролем специализированной коммерческой организации, имеющей лицензию Министерства юстиции Российской Федерации на осуществление такой деятельности.
9. Публичные торги для продажи заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
10. Организатор публичных торгов - собственник вещи (обладатель имущественного права) или проводящая торги специализированная организация - извещает о предстоящих торгах не позднее чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени, места и формы проведения торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.
11. Если иное не предусмотрено в извещении о проведении публичных торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона и закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после опубликования извещения последовал отказ от торгов.
12. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о торгах. Размер задатка не может превышать пяти процентов начальной продажной цены заложенного имущества.
13. Для участия в торгах покупатель, кроме задатка, представляет организатору торгов следующие документы:
- заявку на участие в торгах с указанием лотов, по которым покупатель намерен участвовать в торгах;
- копию платежного документа, подтверждающего внесение задатка;
- другие документы по усмотрению организаторов торгов.
14. При проведении конкурса предложения покупателя по условиям конкурса и цене продаваемого участка передаются организатору торгов в запечатанном конверте.
Сведения о лицах, подавших заявку на участие в конкурсе, не подлежат оглашению.
15. Покупателю может быть отказано в участии в торгах, если:
- лицо, подавшее заявку на участие в торгах, не может быть признано покупателем в соответствии с действующим законодательством;
- лицо, подавшее заявку, не представило в срок обязательных документов, упомянутых в информационном сообщении;
- лицо, подавшее заявку, сообщило о себе ложные сведения.
16. Отказ заявителю в участии в торгах может быть обжалован им в судебном порядке. Принятие судом к производству иска заявителя к организатору торгов приостанавливает проведение торгов.
17. После получения необходимых документов от покупателя организатор торгов направляет ему письменное уведомление об участии в торгах с указанием даты и часа регистрации заявки. С момента отправления уведомления покупатель приобретает статус участника торгов. Покупатель может письменно отозвать заявку до установленного дня проведения торгов, при этом ему возвращается сумма задатка.
18. Лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании торгов. Задаток также подлежит возврату, если торги не состоялись.
19. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.
20. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом. Суд, также принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, если какая - либо из сторон просит установить эту цену.
Если иное не предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем, начальная продажная цена на первом аукционе предмета ипотеки не может быть ниже непогашенной суммы обеспеченного ипотекой обязательства.
21. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
22. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных законом.
23. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная коммерческая организация из числа указанных в пункте 8 настоящего Положения.
24. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым.
25. Аукцион начинается с объявления аукционистом характеристики продаваемого имущества и начальной его цены. В процессе торгов аукционист называет цену, а покупатели сигнализируют о готовности купить его по названной цене. Торг по конкретному имуществу завершается, когда после троекратного объявления очередной цены только один из покупателей согласен купить данное имущество по названной аукционистом цене. По завершении данного торга аукционист объявляет о продаже имущества, называет цену, по которой оно продано, и победителя аукциона. Продавец имеет право снять имущество с продажи в любой момент без объяснения причин до объявления аукционистом победителя аукциона.
26. При продаже земельного участка с аукциона в отношении участка выдвигается требование его целевого использования. Победителем аукциона признается участник, предложивший максимальную цену и согласившийся использовать земельный участок в соответствии с его основным целевым назначением.
27. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах торгов. Уклонение кого - либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
28. Победителем конкурса становится участник, чьи предложения в максимальной степени соответствуют условиям конкурса (за исключением случаев, когда обязательным требованием к участникам конкурса является согласие со всеми его условиями) и предложивший в то же время наибольшую цену.
Если два или более участников конкурса принимают его условия и при этом предлагают равную наивысшую цену, конкурсная комиссия определяет дополнительный критерий для выявления победителя.
29. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение трех дней после их окончания внести всю сумму, за которую им куплено заложенное имущество, за вычетом ранее внесенного задатка, на счет, указанный организатором торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
30. Подведение итогов конкурса производится постоянно действующей в районе (городе) конкурсной комиссией.
Состав конкурсной комиссии утверждается органом исполнительной власти района (города). В состав комиссии включаются представители: органа исполнительной власти (председатель комиссии), финансовых органов, районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству, районного (городского) комитета по управлению имуществом, архитектурно - градостроительных органов, органов управления агропромышленным комплексом при продаже земельных участков и предприятий, органов местного самоуправления, общественных объединений. В состав комиссии могут включаться представители других органов и служб.
31. В числе конкурсных условий могут быть:
- предоставление программы использования земельного участка;
- соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, сроки освоения участка;
- выполнение экологических, архитектурно - планировочных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);
- обеспечение максимального размера инвестиций;
- проведение работ по рекультивации, благоустройству участка;
- ограничение по состоянию водного, воздушного бассейнов, почв, грунтов, радиационному, химическому, электромагнитному, шумовому режиму окружающей территории;
- специальные требования по сохранению историко - культурного наследия;
- квалификация, опыт практической работы;
- другие условия.
32. Участники конкурса имеют право в числе прочих условий предложить изменение целевого назначения земельного участка в случае, если это предусмотрено условиями конкурса. При этом результаты конкурса будут являться основанием для изменения целевого назначения земельного участка, которое оформляется в порядке, установленном действующим законодательством.
33. При проведении конкурса в установленный день и час на заседании конкурсной комиссии вскрываются конверты с поступившими предложениями покупателей и составляется протокол, в котором фиксируются все поступившие предложения и их соответствие условиям конкурса. Покупатели, предложения которых не соответствуют условиям конкурса, не допускаются к дальнейшему участию в конкурсе, о чем делается запись в протоколе. Задаток им возвращается в объеме, установленном в заявке на участие в конкурсе.
34. Сокрытие заявок на участие в конкурсе не допускается. При обнаружении таких фактов результаты конкурса признаются комиссией недействительными. Участники торгов вправе предъявить претензии по возмещению понесенных ими расходов за счет виновной стороны.
35. При вскрытии конвертов и оглашении предложений покупателей могут присутствовать участники конкурса или их представители, имеющие на это доверенность, а также представители средств массовой информации, органов государственной власти и местного самоуправления, общественных организаций. Если предложения, удовлетворяющие всем условиям конкурса, не поступили, конкурс считается несостоявшимся.
36. В день вскрытия конвертов председатель конкурсной комиссии на основании заключений каждого члена комиссии принимает решение о победителе конкурса и участнике, занявшем второе место.
Решение о победителе конкурса и участнике, занявшем второе место, либо о признании конкурса несостоявшимся оформляется протоколом. Копия протокола направляется победителю конкурса с приглашением прибыть в течение двух дней для подписания протокола о результатах торгов.
37. По результатам заседания конкурсной комиссии составляется протокол, который подписывается всеми членами комиссии. В протоколе содержится следующая информация:
- список членов комиссии, участвовавших в заседании;
- наименование предмета продажи;
- сведения об участниках конкурса и их предложениях;
- наименование победителя конкурса;
- цена приобретения, форма платежа, условия, являющиеся основанием для определения победителя, которые прилагаются к договору купли - продажи.
38. В случае неявки победителя конкурса или отказа его от последующего подписания купчей право приобретения имущества получает участник, занявший второе место. Если и он отказывается подписать купчую, результаты конкурса аннулируются.
39. К купчей, заключаемой по итогам конкурса, прилагается в качестве ее неотъемлемой части перечень условий, на которых имущество было продано по конкурсу с указанием ответственности покупателя при их невыполнении.
В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения победителем конкурса принятых на себя обязательств по выполнению условий конкурса договор купли - продажи расторгается без возмещения суммы окончательного расчета по конкурсу.
40. Споры о признании недействительными результатов конкурсов и аукционов рассматриваются в судебном порядке.
41. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
1) на торги явилось менее двух покупателей;
2) на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день после того, как имело место какое - либо из указанных обстоятельств.
42. В течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
К такому соглашению применяются правила о купле - продаже. Договор об ипотеке в этом случае прекращается.
43. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 42 настоящего Положения не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 41 настоящего Положения, снижается на пятнадцать процентов. Торги проводятся в порядке, предусмотренном настоящим Положением.
44. В случае объявления повторных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 41 настоящего Положения, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на двадцать пять процентов ниже его начальной продажной цены на первых торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
45. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, договор об ипотеке прекращается.
46. Результаты публичных торгов по продаже заложенного имущества утверждаются судом, вынесшим решение об обращении взыскания на это имущество, в течение пяти дней после оплаты имущества лицом, выигравшим торги (пункт 29), либо приобретения имущества залогодержателем вследствие того, что торги не состоялись (пункты 42, 44), либо прекращения по этой причине договора об ипотеке (пункт 45).
47. По утверждении результатов публичных торгов суд немедленно выдает лицу, которое приобрело заложенное имущество, а если оно никем не было приобретено - то залогодателю, надлежаще заверенную копию судебного постановления в удостоверение права соответствующего лица на это имущество. Такое постановление является основанием для внесения необходимых записей в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
48. Если суд отказывает в утверждении результатов публичных торгов на заложенное имущество, торги производятся заново в срок, который должен быть для этого установлен судом.
49. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть использовано в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
50. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.
51. Сумма, вырученная в результате реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов по обращению взыскания на это имущество и по его реализации, распределяется между залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил, содержащихся в статье 319, в пункте 1 статьи 334 и в пунктах 5 и 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в пунктах 56-60 настоящего Положения.
52. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника.
53. Продажа и приобретение заложенных земельных участков на публичных торгах, на аукционах и по конкурсу осуществляются с соблюдением норм, установленных земельным законодательством.
54. При продаже по конкурсу земельного участка сельскохозяйственного предприятия из состава земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право на его приобретение при прочих равных условиях имеют лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством, а среди этих лиц граждане, которым принадлежат примыкающие земельные участки.
55. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже с публичных торгов на аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации и в установленном ими порядке.
56. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке.
57. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых ко взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.
58. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей, срок предъявления которых ко взысканию еще не наступил. Однако требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
После обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, и реализации этого имущества последующая ипотека этого имущества прекращается.
59. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования ко взысканию, должен письменно уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.
60. Правила, содержащиеся в пункте 58 настоящего Положения, не применяются, если залогодержателем предшествующей и последующей ипотек является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.
Приложение 2
к постановлению
Главы Администрации
Московской области
от 5 января 1996 г. № 4-ПГ
ПРОГРАММА
эксперимента по отработке механизма ипотечного
кредитования в Московской области
-----T-------------------------------------T------------------------------------------------¬
¦N№ ¦ Виды экспериментальных ¦ Этапы, сроки проведения эксперимента ¦
¦п/п ¦ работ и их содержание ¦ и ответственные исполнители ¦
¦ ¦ +---------------T----------------T---------------+
¦ ¦ ¦ Разработка ¦ Утверждение, ¦ Опытная ¦
¦ ¦ ¦ ¦ согласование ¦ эксплуатация ¦
+----+-------------------------------------+---------------+----------------+---------------+
¦ 1. Подготовка нормативной базы ¦
¦1.1. Временное положение об ипотеке Агропромбанк Администрация Администрация ¦
¦ сентябрь 1995 Октябрь 1995 ¦
¦1.2. Временное положение о проведении Агропромбанк Администрация Комитет по ¦
¦ конкурсов и аукционов по продаже Комитет по Октябрь 1995 управлению ¦
¦ земельных участков и другой управлению имуществом ¦
¦ недвижимости в порядке реализации имуществом ¦
¦ заложенного имущества сентябрь 1995 ¦
¦1.3. Методические указания о Роскомзем - Райкомземы ¦
¦ государственной регистрации прав 1994 ¦
¦ граждан и юридических лиц на ¦
¦ земельные участки и прочно ¦
¦ связанную с ними недвижимость ¦
¦1.4. Положение о регистраторе прав -"- - -"- ¦
¦ на земельные участки и прочно ¦
¦ связанную с ними недвижимость ¦
¦1.5. Структура и содержание ¦
¦ Поземельной книги для -"- - -"- ¦
¦ регистрации прав на земельные ¦
¦ участки и прочно связанную ¦
¦ с ними недвижимость ¦
¦ ¦
¦ 2. Подготовка методической базы ¦
¦2.1. Организационно - технологические Коммер. банки Администрация Коммер. банки ¦
¦ схемы проведения ипотечных сентябрь 1995 ¦
¦ операций ¦
¦2.2. Правила открытия и ведения Коммер. банки - Коммер. банки ¦
¦ ипотечных накопительных счетов сентябрь 1995 ¦
¦2.3. Примерная методика определения Коммер. банки - Коммер. банки ¦
¦ залоговой стоимости недвижимого Комитет по Комитет по ¦
¦ имущества управлению управлению ¦
¦ имуществом имуществом ¦
¦ сентябрь 1995 ¦
¦2.4. Примерная методика оценки Коммер. банки - Коммер. банки ¦
¦ вероятности погашения кредита, ¦
¦ предоставленного под залог ¦
¦ недвижимого имущества ¦
¦ ¦
¦ 3. Организационно - финансовое обеспечение эксперимента ¦
¦3.1. Подготовка проекта постановления Администрация Администрация Администрация ¦
¦ Главы Администрации о проведении Коммер. банки Коммер. банки ¦
¦ эксперимента сентябрь 1995 ¦
¦3.2. Привлечение дополнительных - - Коммер. банки ¦
¦ кредитных ресурсов: ¦
¦ ведение накопительных ¦
¦ счетов граждан ¦
¦3.3. Организация комиссии по - Коммер. банки Коммер. банки ¦
¦ подведению итогов эксперимента Администрация Администрация ¦
¦ и подготовка рекомендаций по завершению ¦
¦ по практическому внедрению эксперимента ¦
¦ его результатов ¦
¦ ¦
¦ 4. Экспериментальные работы ¦
¦4.1. Проведение операций по Коммер. банки Коммер. банки ¦
¦ инвестиционному кредитованию Администрация ¦
¦ федеральных проектов на Комитет по ¦
¦ основе ипотеки производственных управлению ¦
¦ зданий и сооружений имуществом ¦
¦ с функционально связанными ¦
¦ земельными участками ¦
¦4.2. Проведение операций по - Комитет по Коммер. банки ¦
¦ инвестиционному ипотечному управлению Администрация ¦
¦ кредитованию приватизированных имуществом Комитет по ¦
¦ предприятий под гарантии управлению ¦
¦ Администрации имуществом ¦
¦4.3. Проведение операций по - Комитет по Коммер. банки ¦
¦ кредитованию сельскохозяйственных управлению Администрация ¦
¦ товаропроизводителей под гарантии имуществом Комитет по ¦
¦ Администрации управлению ¦
¦ имуществом ¦
¦4.4. Проведение операций по ипотечному ¦
¦ кредитованию физических лиц для: ¦
¦ покупки (выкупа) земельных - - Коммер. банки ¦
¦ участков; ¦
¦ строительства и покупки квартир; - - -"- ¦
¦ строительства индивидуальных - - -"- ¦
¦ жилых домов, дач, садовых домиков, ¦
¦ гаражей и других объектов ¦
¦ потребительского назначения ¦
¦4.5. Проведение операций по реализации - - Коммер. банки ¦
¦ предметов ипотеки в случае обращения Администрация ¦
¦ на него взыскания Комитет по ¦
¦ управлению ¦
¦ имуществом ¦
L--------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
